Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten vom Hauskauf. Besonders die Aspekte der Eigentumsgemeinschaft und Hausverwaltung spielen eine zentrale Rolle. Hier erfahren Sie alles über den speziellen Prozess beim Wohnungskauf.
1. Besonderheiten beim Wohnungskauf
Eine Eigentumswohnung bedeutet nicht nur Wohneigentum, sondern auch Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft:
- Sondereigentum: Ihre Wohnung und zugehörige Kellerräume
- Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage
- Hausgeld: Monatliche Kosten für Instandhaltung und Verwaltung
- Rücklagen: Finanzielle Reserven für größere Reparaturen
2. Wichtige Unterlagen bei der Wohnungsbesichtigung
Folgende Dokumente sollten Sie vor dem Kauf sorgfältig prüfen:
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Verwaltung der Anlage.
Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Beschlüsse über anstehende Sanierungen
- Geplante Sonderumlagen
- Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft
- Verwalterwechsel oder -probleme
Prüftipp
Lassen Sie sich die Protokolle der letzten 3-5 Jahre geben. Diese verraten Ihnen viel über die Harmonie in der Eigentümergemeinschaft und anstehende Kosten.
Hausgeld-Abrechnung
Die Hausgeld-Abrechnung zeigt:
- Höhe der monatlichen Nebenkosten
- Verwendung der Instandhaltungsrücklage
- Mögliche Nachzahlungen oder Guthaben
3. Finanzierung einer Eigentumswohnung
Bei der Finanzierung einer Wohnung gibt es spezielle Aspekte zu beachten:
Kaufpreis plus Nebenkosten
- Grunderwerbsteuer: 3,5% - 6,5% je nach Bundesland
- Maklercourtage: 3% - 7% des Kaufpreises
- Notarkosten: Ca. 1-1,5% des Kaufpreises
- Grundbucheintrag: Ca. 0,5% des Kaufpreises
Laufende Kosten berücksichtigen
- Monatliches Hausgeld
- Mögliche Sonderumlagen
- Grundsteuer
- Wohngebäudeversicherung (meist über die Verwaltung)
4. Die Besichtigung richtig durchführen
Bei der Wohnungsbesichtigung sollten Sie systematisch vorgehen:
Wohnungscheck
- Zustand der Fenster und Türen
- Funktionalität der Heizung
- Wasserdruck und Warmwasserversorgung
- Elektroinstallation und Steckdosen
- Schimmelspuren oder Feuchtigkeit
Gebäude und Umfeld
- Zustand des Treppenhauses
- Parkplätze und Kellerräume
- Nachbarschaft und Lärmpegel
- Öffentliche Verkehrsanbindung
5. Verhandlung und Kaufentscheidung
Haben Sie sich für eine Wohnung entschieden, beginnt die Verhandlungsphase:
Preisverhandlung
- Vergleichbare Wohnungen in der Umgebung recherchieren
- Modernisierungsbedarf als Argument nutzen
- Schnelle Kaufabwicklung anbieten
Kostenfalle vermeiden
Achten Sie auf geplante Sanierungen oder Modernisierungen. Diese können zu erheblichen Sonderumlagen führen, die Sie als neuer Eigentümer mittragen müssen.
6. Kaufvertrag und Notartermin
Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung enthält spezielle Klauseln:
Wichtige Vertragsbestandteile
- Genaue Beschreibung des Sondereigentums
- Anteil am Gemeinschaftseigentum
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Aktueller Stand des Hausgeldes
- Übertragung von Guthaben oder Nachzahlungspflichten
Nach dem Notartermin
Nach der Kaufvertragsunterzeichnung folgen weitere Schritte:
- Anmeldung bei der Hausverwaltung
- Übertragung der Versicherungen
- Ummeldung bei Versorgungsunternehmen
- Teilnahme an der nächsten Eigentümerversammlung
Fazit
Der Wohnungskauf erfordert besondere Aufmerksamkeit für die Eigentümergemeinschaft und deren finanzielle Situation. Eine gründliche Prüfung aller Unterlagen und professionelle Beratung sind unerlässlich. Mit der richtigen Vorbereitung wird Ihre neue Eigentumswohnung jedoch zu einer soliden Investition.